주인 찾은 서울 오피스들...시그니쳐 이어 AP타워도 우협 선정

서울 도심(CBD)의 시그니쳐타워에 이어 강남(GBD)의 AP타워도 우선협상대상자(우협)를 선정하면서, 시장의 관심을 받은 주요 오피스 매물들이 속속 주인을 찾고 있다. 시그니쳐타워는 KB자산운용, AP타워는 스마일게이트자산운용이 각각 우협으로 이름을 올렸다.

24일 오피스업계에 따르면, 이지스자산운용과 공동 매각 주관사인 쿠시먼앤드웨이크필드·NAI코리아는 이날 스마일게이트자산운용을 'AP타워 및 인접 호텔 2곳'의 우협으로 선정해 통보했다. 최근 판교 테크원타워 입찰에서 고배를 마셨던 스마일게이트자산운용은 이번 딜을 통해 아쉬움을 만회할 기회를 잡았다.

이번 입찰에는 총 7곳이 참여했으며, 이 중 스마일게이트자산운용, 코람코자산운용, 신한리츠운용, 하나대체투자자산운용 등 4곳이 숏리스트로 선정돼 인터뷰를 마쳤다. 반면 캡스톤자산운용 등 3곳은 제외됐다. 숏리스트에 오른 운용사들은 모두 매도인이 희망한 3000억원 이상 가격을 써낸 것으로 알려졌다. 전체 토지면적 약 590평 기준, 평당 5억원이 넘는 수준이다.

AP타워 매각이 흥행한 배경에는 테헤란로 내 매물이 빠르게 소진된 영향이 컸다는 분석이다. 오피스업계 관계자는 “올해 BNK디지털타워, SI타워, 엔씨타워 등이 연이어 매각되면서 희소성이 커졌고, 신축 프라임 오피스 수요는 꾸준한 반면 가용지는 드물어 경쟁이 치열했다”고 전했다.

해당 딜은 사옥 수요자와 장기 보유형 투자자 모두에게 전략적으로 매력적인 자산으로 평가받는다. 매각 대상은 역삼동 719-1 외 4필지의 AP타워와, 후면의 아나호텔·몽마르뜨모텔(719-12, 13번지) 등 총 3개 자산이다. 대지면적 약 590평으로, 통합 개발 시 연면적 1만평 이상 규모의 신축 프라임 오피스가 가능하다. 용적률은 기본 800~880%이며, 인센티브 적용 시 최대 1250%까지 상향이 가능하다. 최근 테헤란로 제2지구의 지구단위계획 변경안이 고시되면서 높이 제한 해제 등 개발 여건도 개선됐다.

자산별로 보면 AP타워는 지하 3층~지상 16층 규모로 1994년 준공됐으며, 2020년 리모델링을 마쳤다. 현재 라인게임즈 등 주요 테넌트가 입주해 있으며, 임대율은 100%, 평균 WALE은 약 1.36년으로 명도 가능성도 열려 있다. 인접한 아나호텔(지상 10층)과 몽마르뜨모텔(지상 4층)은 통합 개발에 유리한 입지를 제공한다.

한편 서울 도심권(CBD) 대형 오피스 매물인 시그니쳐타워도 전일 KB자산운용이 우협으로 선정돼 통보를 받았다. 이지스자산운용과 매각 주관사 컬리어스는 지난달 15일 매입의향서(LOI)를 접수받았는데 총 4곳이 응찰했다. 이 중 KB자산운용이 최종 우협으로 낙점됐다.

KB자산운용은 KB금융그룹 계열사들의 자금을 모은 블라인드 펀드를 통해 인수를 추진할 계획이다. 제시한 인수가액은 평당 3400만원으로, 연면적(9만9991㎡) 기준 총 1조원 수준이다.  이지스운용은 지난 2017년 6월 신한BNP파리바자산운용(현 신한자산운용)으로부터 7260억원에 매입했다.

시장에서는 이번 거래를 두고 ‘공실 없는 도심 랜드마크 자산을 확보할 기회’라는 평가와 함께, ‘CBD 내 공급 과잉 우려 속에서 신중한 접근이 필요하다’는 시각이 혼재했다.

시그니쳐타워는 중구 청계천로 100, 을지로권역 핵심 입지에 위치한 연면적 약 3만평 규모의 프라임급 오피스로, LEED 플래티넘과 GRESB 5스타 인증을 모두 획득한 친환경 오피스다. 청계천과 남산 조망이 가능하며, 층고 2.7m의 쾌적한 업무 환경과 양측 타워 구조로 유연한 공간 활용이 장점이다.

또한 을지로3가역(2·3호선)과 종로3가역(1·3·5호선)을 잇는 더블역세권 입지를 자랑한다. 인근 도시정비형 재개발 사업이 가시화되며, 중장기적인 가치 상승 여력도 기대되고 있다. 현재 금호석유화학, STX, 루이비통, 티파니, 한화오션 등 국내외 유수 기업이 입주 중으로, 안정적인 현금흐름과 리스크 대비 높은 수익률도 투자 매력으로 작용하고 있다.