조원정 딜매치 대표 "PF조달 어려움 타개 위해 후순위와 우선주 동시 세일즈해야"

부동산PF시장의 양극화 현상이 점점 굳어지고 있다. 입지나 상품면에서 선호되는 딜에는 금융사가 몰리고 그렇지 않은 딜에는 외면받고 있다.  서울 성수동이나 프라임 오피스, 데이터센터, 시니어하우징 등은 그나마 딜 클로징이 이뤄지고 있지만 그간의 전통 PF딜인 오피스텔 지식산업센터 등 분양형 자산과  물류센터 등은 금융권의 기피대상이 되고 있다.  

우량하지 않은 자산은 아무리 많은 금융사를 태핑해도 자금조달이 쉽지 않은 것이다. 특히 캐피탈사 자금, 증권사 북(Book) 활용, 시공사 보증 등 과거 후순위 주류를 이루던 플레이어가 자취를 감추면서 후순위시장이 붕괴되고 있다.  이에 시행사와 금융주간사는 그간의 금융조달 구조를 탈피해 발상의 전환이 시급한 시기이다.

조원정 딜매치 대표는 지난 21일 열린 <딜북뉴스 부동산금융포럼-NPL시장 점검편>에서 '부동산PF의 효율적 자금조달 방안' 주제 발표를 통해 효율적인 자금조달 전략을 공유했다.

조 대표는 우선 상품면에서 금융사의 외면을 받고 있다면 신속한 피봇(PIVOT, 방향 전환)이 필요하다고 강조했다.  금융사가 전략적 또는 의무적으로 포트폴리오에 편입하는 자산, 요즘 시장 트렌드에 부합하는 자산으로 수정하라는 것이다.  조 대표는 "자산의 입지에 맞는 새로운 상품계획을 수립해야 한다"면서 "브릿지론 대주와 협의해 사업계획의 빠른 변경이 성공 가능성을 조금이나마 높일 수 있다"고 강조했다.

그는 이어 시행사가 사업이익을 양보해 자기자본(우선주)을 확충해야 한다고 제안했다. 조 대표는 "A오피스 개발사업 사례를 보면 우선주의 목표 수익률(IRR)을 21% 수준으로 모집해 클로징한 사례가 있다"면서 "시기를 놓치면 보통주 사업이익 대부분을 우선주와 후순위 대출에 할당해 클로징하게 될 수 있다"고 말했다.  아울러 "프로젝트관리(PM)사, 시공사, 금융자문사 등 선정시 우선주 투자 참여가능한 후보군을 상대로 우선적으로 자본 유치를 고려해야 한다"고 덧붙였다.

고금리와 유동성 부족으로 예전에 비해 딜 클로징이 오래 걸리는 시장이므로 PF후순위와 우선주 구조를 동시에 세일즈하는 것도 자금조달 시간을 아낄 수 있다.

조 대표는 "동일한 딜의 캐피탈 스택(Capital Stack)을 후순위대주와 우선주 투자자 등 2가지 대안으로 함께 태핑해야 한다"면서 "우선주와 후순위를 함께 모집해 두 금액간 접점을 최대한 빠르게 찾는 클로징 전략을 검토해야 한다"고 역설했다.

론펀드(대출 펀드)활용도 자금 조달 측면에서 고려해야 할 전략이다.  조 대표는 "이미 설정돼 운용중인 공제회의 블라인드펀드 잔액과 투자 가이드라인을 사전에 확인한 후 자금유치가 가능한지 태핑해야 한다"면서 "론펀드가 기존에 투자한 포트폴리오가 있다면 이를 확인해 전략적으로 접근해야 한다"고 말했다.

그러면서 "신규 설정 예정인 펀드의 투자 가이드라인상 검토 요건에 맞는 사업 내용과 상품구조로 설계하는 것도 방법"이라고 조 대표는 조언했다.