임대료 절감 나선 IT기업과 강남권 오피스 임대차 동향

IT테크기업은 국내 오피스 임대차 및 투자 시장에 큰 영향을 끼쳐왔습니다. 특히 게임 개발사들은 스타트업으로 시작해 글로벌 기업으로 성장하면서 프라임급 빌딩의 주요 임차인이나 매수자, 또는 신규 개발을 위한 지분 투자자로 참여하는 등 오피스 큰손 역할을 했습니다.

넥슨, 엔씨소프트, 넷마블, 크래프톤 등 대표적인 게임 개발사들은 전통적인 테크기업들의 선호지인 강남권역(GBD) 뿐 아니라, 판교, 성수동 등 오피스 신흥권역의 확장에 기여했습니다.

하지만 최근 양극화를 보여주고 있습니다.  현금흐름이 풍부한 테크기업은 신규사옥 건립 등 오피스 공간을 확장하고 있는 반면, 일부 테크기업의 경우 시장의 유동성 감소에 따른 투자자금 감소로 조직을 재정비하고 비용절감을 꾀하고 있습니다.

이번 2분기에는 임대료 절감을 위한 IT기업의 임대차 활동이 두드러졌습니다. 그동안 강남권에서 프라임 및 A등급 오피스 가운데 임차가능한 면적을 찾기 어려웠지만, 빅테크기업의 탈강남 계획이 발표되면서 강남권에도 임차 가능한 공간들이 시장에 나오고 있습니다.

이와 동시에 높은 임대료와 낮은 공실률의 시장상황이 지속되면서 강남권역에서 사옥 매수를 위한 전략적 투자자(SI) 기업들의 오피스 투자도 이어지고 있습니다.

2분기 임대료는 전년 동기 대비 6.7% 올랐으며, 일부 테크기업의 이전 계획 발표에도 서울 주요3대권역 A등급 평균 공실률은 2.4%의 낮은 공실률을 나타냈습니다.

실적개선을 위한 빅테크기업의 임차전략 변화

아마존, 애플 등의 글로벌 빅테크기업 한국법인은 물론 네이버, 카카오, 엔씨소프트 등 국내 대표적인 빅테크기업의 임대차 전략 변경에 따라, 대규모 임차인 이동이 있을 예정입니다.

특히 주요 3권역 중 제일 임대료가 높은 강남권역에서 임대료를 절감하기 위해 기존에 사용하고 있던 임차 면적을 줄이거나 프라임급 오피스에서 낮은 등급 오피스로 이전을 계획하는 테크기업의 임대차 활동이 활발해지고 있습니다.

테헤란로의 대표적 프라임급 빌딩인 센터필드 이스트타워 15개층을 임차하고 있던 아마존은 비용절감을 위해 6개층을 감평할 것으로 알려졌습니다. 그동안 강남권역의 부족한 임차공간의 확보를 위해 확장을 염두해두고 센터필드의 임차공간을 실제 필요공간보다 여유롭게 확보했던 아마존은 세계경제 불확실성에 따른 본사의 사업축소 결정으로 임차하고 있는 공간을 줄일 예정입니다.

롯데온은 임대료가 높은 잠실 롯데월드타워를 떠나 테헤란로로 이전할 예정입니다. 한편, 롯데월드타워의 빈 공간은 아셈타워를 임차하고 있던 애플 코리아가 이전할 계획인 것으로 알려졌습니다.

국내 빅테크의 임대차 전략도 변화가 있을 것으로 보입니다. 분당에 위치한 네이버 사옥인 그린팩토리의 리모델링이 마무리되면, 네이버 클라우드, 네이버 웹툰 등 네이버 계열사들이 그린팩토리로 이전할 예정입니다.

장기적으로 배달의 민족(우아한형제들)은 롯데월드타워를 떠나 쿠팡이 사옥으로 사용하고 있는 잠실 소재 타워730으로 이전할 계획입니다. 카카오엔터테인먼트도 이전을 계획하고 있는 등 경기침체에 따른 비용 절감을 위해 테크기업들이 임대차 공간을 새롭게 짜는 등 연쇄적인 전략 변화가 감지됩니다.

GBD사옥 확대 수요도 여전히 존재

비용절감을 위해 일부기업의 강남권역 이탈에도 강남권역의 낮은 공실률과 임대료 상승이 지속되면서 사옥을 매입하기 위한 투자자들이 활발하게 투자매물을 검토하고 있습니다. 강남권역에서 사옥매수를 위한 SI 기업들의 오피스 투자 활동도 활발합니다.

대형 임차인의 매입매각 활동이 강남권역의 임대차 시장에도 영향을 주고 있습니다. 이번 2분기 강남권역에 현진그룹이 위워크타워 (미타타워) 인수를 마무리지었습니다. 또한 HLB도 통합사옥을 확보하기 위해 헤리츠타워를 인수했습니다.

현대차와 토스 등 임차계약 만료로 이전을 계획하고 있는 대형 임차인의 움직임도 시장에서 관심있게 지켜보고 있습니다. 현대차는 미래 AI모빌리티 사업 확장을 위해 IT 분야의 인력을 대거 채용하고 있습니다. 또한, 삼성역 부근에 계획한 GBC 사옥의 건립이 지연되면서 대안 사옥 임차를 위해 강남권역의 대형 면적을 찾고 있습니다.

전통적인 제조업 섹터로 분류되던 자동차업계도 테크 산업군의 카테고리로 변화되면서 기업의 사옥 선호 입지가 테헤란로인 강남권역을 선호하고 있는 것입니다.

한편, 크래프톤은 오는 2027년 성수동에 신규사옥이 준공되면, 서울 및 경기권에 분산된 조직을 신규 통합사옥으로 이전할 계획입니다.

앞으로, 경기변동에 따른 공실률 증감의 변화는 있겠지만, F&F가 사옥으로 사용 예정인 센터포인트 강남빌딩과 이지스자산운용이 개발하고 있는 오퍼스(OPUS)459빌딩 외에는 당분간 신규공급이 없어 강남권역의 견고한 임대차 시장상황은 지속될 것으로 전망됩니다.

단기적으로 유동성 부족에 따른 임차공간 축소 움직임은 있어도 장기적으로는 한국 테크기업의 저력은 강남권역에서 계속 영향력을 발휘할 것으로 예상됩니다.

1,2세대 테크기업의 성장속도를 고려해볼 때 지금의 작은 스타트업이 또 다른 다크호스 테크기업으로 성장해 한국 임대차시장의 주요 플레이어가 될 것을 기대해 봅니다.

필자는 부동산업계에서 일하고 있지만, 과거 IT업계에서 일한 경험이 있습니다.  글로벌 기업으로의 성장을 꿈꾸며 밤낮없이  일하고 있는 벤처기업의 성장과 발전을 계속해서 응원하고 싶습니다.