이지스운용, 오산세교2 임대주택 개발사업 3480억 본PF 전환 '눈앞'(업데이트)

이지스자산운용이 우여곡절 끝에 '오산 세교2지구 임대주택 개발사업'과 관련한 3480억원 본PF 전환을 눈앞에 뒀다.  애초 주택도시보증공사(HUG)나 주택금융공사(HF) 보증부 PF조달을 추진했으나 여의치 않자 '준공후 담보대출 확약' 조건 PF조달 방식으로 바꿨다.

3일 투자은행(IB)업계에 따르면 이지스운용이 자산관리회사(AMC)인 오산세교아트PFV가 늦어도 다음달 금융 종결을 목표로 3480억원 PF모집에 한창이다. 브릿지론 1710억원 중 장기차입금 360억원을 제외한 1350억원이 수차례 연장 끝에 4월 만기 도래하는 만큼 그 이전에 본PF로 전환해야 한다.

대상 사업은 경기 오산시 가수동 5101-0 일대  오산세교2지구 주상복합용지 M1블록에 공동주택 897세대, 오피스텔 90세대, 상가가 어우러진 주상복합을 개발하는 프로젝트다.  

시공사인 포스코이앤씨가 책임준공 의무를 부담한다.  사업은 지난해 11월 착공 및 2028년 7월 준공을 목표로 했으나 금융 조달 지연으로 몇 달 미뤄질 전망이다.

이지스운용은 처음 부지 매입시 계획했던 분양사업에서 방향을 바꿔 HUG나 HF의 보증을 받아 PF자금을 조달한 뒤 공공지원 민간임대주택을 지으려 했다. 부동산경기 침체 여파에 분양보다는 임대 사업성이 높다고 판단해서다.  

그러나 이 역시 순탄치 않았다. 신동아건설의 법정관리 사태와 보증 사고 확대로 HUG와 HF의 대출보증 심사가 까다로워지고 보증액이 줄어들자 결국 '준공후 담보대출 확약' 조건부 민간 PF조달 방식으로 궤도를 재수정했다.

즉 PF대출은 LTV(담보인정비율)  이내 단일 트랜치 3480억원으로 구성되고, 이와 별도로  차주(시행사)에 '준공후 담보대출 확약' 2100억원이 제공된다. 이와 관련, 금융주관사인 키움증권이 PF대출 2000억원에 대해 내부 승인을 지난달 완료했다.  담보대출확약은 우리투자증권 등이 신디케이션을 해 2100억원으로 구성된다.

다만 준공후 담보대출 확약을 위한 동시이행 조건이 있다.  주요 조건은  본PF 대출이 동시 이행으로 전액 상환되는 것이다.

IB업계 관계자는 "준공 이후 건물 자산가치가 나오면 이를 담보로 대출을 받아 PF자금을 상환하고 일부 부족한 공사비도 메우는 구조"라며 "앵커 대주이자 금융주관사인 키움증권이  2000억원 내부 승인을 받았기 때문에 본PF 전환에 무리가 없을 것"이라고 말했다.

오산세교PFV는 지난 2020년 토지주택공사(LH)로부터 M1블록 부지 매입과 함께  50억원 자본금으로 설립됐다. 주주를 보면 '이지스이익참여형 메자닌일반사모부동산모투자신탁제1-1호'가 77.78% 지분을 가진다.

이어 기업은행(8.89%), IBK투자증권(8.89%), 이지스운용( 4.44%)이 주주다. 이지스이익참여형 매자닌사모펀드 외에 나머지 주주는 의결권이 없는 2종 종류주 주주다.