'현대건설 분양불' 조건 대전 도안지구 7000억대 본PF 시동

51개동, 5300세대에 이르는 대전지역 메가 개발 프로젝트인 도안지구(2-2지구)가 7000억원대의 본PF 전환에 시동을 건다.  현대건설이 분양불 조건으로 공사도급 계약을 체결함에 따라 시행사인 유토개발은 PF조달 규모를 줄이는 등 사업 부담을 덜게 됐다.

18일 투자은행(IB)업계에 따르면 유토개발2차는 지난 15일 현대건설과  대전 유성구 학하동 30-1번지 도안 2-2지구 공동주택 신축공사 계약을 체결했다.  지하 2층 지상 35층 51개동 5329세대를 짓는 대규모 공사다. 공사 계약액만 1조5588억원으로 현대건설 연간 매출액(30조)의 5.26%에 이른다.  계약 기간은 착공일로부터 3년 2개월(58개월)이다.

현대건설, 분양불 조건으로 시공 참여

현대건설이 분양불 조건으로 도급공사를 맺었다.  분양불 도급공사란 시행사가 PF를 통해 필수 사업비(토지비 포함) 중 일부를 조달하며, 시공사는 공사 진행에 따른 공사비를 분양수입으로 충당하는 것을 말한다. 이와 비교되는 기성불(공사비 확보) 조건은 시행사가 PF자금을 통해 토지비 외에 공사비를 포함한 사업비 대부분을 조달한다.

분양불은 PF금액이 상대적으로 적으므로 이자비 등 금융비용이 적게 들어 요즘 같은 고금리 시대에 유리하다.  때문에 차입 여력이 약해진 시행사들이 분양불 조건을 수용할 시공사를 찾는데 온힘을 기울이고 있다.

분양률이 저조하면 시공사는 공사비 미수 위험이 따르므로 시공사는 사업성이 우수하다고 평가되는 프로젝트에 참여한다.  대형 시공사가 분양불 조건으로 참여한다는 것 자체 만으로 사업성이 검증된 것으로 인식돼 대주단이 대출 참여용 내부 투자심의 승인을 받기에도 수월해진다.

도안 2단계 도시개발구역은  대전지역 내 신흥 중심 생활권으로, 향후 교촌 국가산단의 배후 주거지 기능도 갖추게 된다.  현대건설은 토지 감정과 사업성 평가 등을 거쳐 우량 사업장이라는 결론을 내리고 시공에 참여한 것으로 보인다.

하나금융, 7000억원대 본PF 주선 착수

이 사업 금융주선기관인 하나은행·하나증권은 잠재 대주를 상대로 태핑에 들어갔다. 본격적인 본PF금융 조달은 이달 말 시작한다.  공사비를 제외한 필수 사업비(토지비 포함) 형태로 7000억~7500억원 PF조달을 예상한다.

6월 중 1단계 분양 일정을 고려하면 그 이전 자금조달을 완료해야 한다.  우선은 시중은행 등 1금융권으로 대주단을 구성한다는 전략이다. 시행사 측이 원하는 이자율이 연 6%대인 것으로 알려졌다.

앞서  하나금융은 지난해 3월  이 사업에  1년 만기 4600억원의 브릿지론을 주선했다. 하나은행이 3500억원을, 하나증권이 1100억원을 주관해  대출 실행했다.

하나증권 주선분 1100억원 가운데 980억원은  하나카드 단위신협 등 30개 대주단의 직접 대출로,  120억원은 하나증권 보증 유동화증권(ABSTB)으로 각각 구성됐다.