(초점)홈플러스 부천상동점 본PF조달에 병주고 약준 롯데건설

자금조달 규모가 7500억원에 이르는 본PF 조달이 성사됐다.  '홈플러스 중동상동점 주상복합개발사업'이 그것이다.  시공사 롯데건설로 인해 펀딩 스케줄에 차질을 빚었지만 또 한편으로는 해결사 역할을 했다고 한다.

롯데건설에 대한 과다 익스포저(위험노출액)에 부담을 느낀 일부 대주들이 참여를 꺼렸지만 회사가 책임착공, 책임준공, 리파이낸싱 보증 등 여러 조건을 확약하면서  대규모 자금을 조달할 수 있었다.

3일 투자은행(IB) 업계에 따르면  시행사 미래도시는 지난달 30일 대주단과 홈플러스 중동상동점 주상복합개발 관련 7500억원 한도의 본PF대출 약정을 체결하고 31일 대출을 실행받았다.  

이 사업은 경기 부천시 원미구 상동 540-1번지 일대 홈플러스 중동상동점에 공동주택(936세대), 오피스텔(917실), 근린생활시설 및 판매시설 신축 분양하는 프로젝트다. 트랜치A-1(7150억원 한도), 트랜치A-2 (350억원)으로 구성되며  대주간 담보 및 상환 순위가 같은 선순위대출이다.  에프엘자산운용이 단독으로 금융 주관했다. 이로써 시행사는 만기 6.5년짜리 장기의 본PF대출을 조달해  기존 브릿지론을 상환하고  필수사업비, 금융비용 등을 사용하게 됐다.  

금융주관사 "만기 6.5년 본PF 조달 위해 연초부터 준비"

사업계획 승인 등 인허가를 올초 완료했음에도 대출 만기가 긴 것은  홈플러스 부천상동점이 현재 영업중인 특수 상황 때문이다.  통상 본PF를 전환하면 착공과 분양으로 이어진다. 그런데 부천상동점은 영업중이어서 영업 보상비를 지급하고 명도를 거쳐 건물 철거를 거치려면 착공이 빨라야 내년 상반기다.  길게는 1년의 시간이 필요한 것이다.  

주관사인 에프엘운용은 만기가 긴 대규모 본PF 자금임을 고려해 연초부터 조기에 자금 모집을 서둘렀다고 한다. 그런데 지난 2월  2조3000억원 규모 롯데건설의 유동성을 지원하기 위한  유동화회사(SPC)인 '프로젝트샬롯' 조성이 급물살을 타면서  중동상동점 PF자금조달이 뒤로 밀렸다. 이어 4월 10일 총선을 거친 뒤 시장상황을 보자는 예비 대주들의 분위기가 형성됐고 또 다시 자금 모집이 중단됐다.  

롯데건설 익스포저가 복병으로 등장

이에 주관사가 지난 4월 이후 대주단 모집을 본격화하면서 가용 가능한 50~60개 대주를 태핑에 들어갔다.  그런데 또 다른 복병을 만났다. 은행 대주 중심으로 롯데건설에 대한 익스포져(동일인 여신노출액)가 많다며 참여를 기피한 것이다.  별개 시행사가 차주임에도 대주들은 이 사업을 범롯데건설 익스포저로 판단한 것이다.   2월 말 기준 롯데건설의 PF 우발채무 규모는 5조4000억원에 달해 신용평가업계의 주요 모티터링 대상 업체다.

책임착공, 책임준공, 리파이낸싱 확약 등 제공

이에 롯데건설은 대주들의 참여 부담을 덜어주기 위해  중요 보증제공의 결단을 내렸다.   우선 일정 기한 내 책임착공 확약하면서 착공 불활실성을 제거했다. 무엇보다 대출 인출일로부터 3년 내 대출원리금 상환을 위한 리파이낸싱(미이행시 채무인수 의무) 확약을 제공한 것이 대주단의 마음을 샀다.  대주단은 6년 반 만기까지 갈 수 있고 만기 중간쯤인 3년내 리파이낸싱을 통해 엑시트가 가능한 것이다.

금융사 관계자는 "차주 입장에서도 리파이낸싱을 통해 현 고금리에서 저금리로 갈아탈 수 있어 나쁠 건 없다"면서 " 인출일로부터 3년 뒤는 분양을 끝내고 중도금 1,2회차 시기가 되기 때문에  PF대출 규모를 줄인 리파이낸싱이 가능한다"고 말했다.  

롯데건설은 아울러 책임준공을 확약하고  분양대금으로 공사비를 받는 분양불 조건 공사 등을 맡는다.   본PF 조달액이 전체 사업비(LTV) 대비 30%정도로 낮은 이유다.

이 같은 여러 신용 보강 장치를 제공하면서 산업은행 새마을금고중앙회(단위 금고 포함) 하나대체투자자산운용 펀드((하나은행·하나증권 출자), NH투자증권의 사모대출펀드,  한국투자증권, 키움증권, 하나증권 등이 대주단을 구성했고 대규모 자금 모집이 성사됐다.

롯데건설이 여러 신용을 보강하며 사업 시공을 맡은 이유는 이 프로젝트의 사업성이 높다고 판단했기 때문이다.  실제 대상 부지는 상동역을 낀 역세권인데다 배후에 수만가구의 신도시 주거단지가 있다. IB업계 관계자는 "수도권의 역세권 소재 대형마트 자리라 입지가 우수한 편"이라며 "앞으로  분양하면 인근 1기 신도시 노후화된 단지에서 거주중인 세대의 이전 수요가 적지 않을 것으로 예상한다"고 말했다.