허가마친 서초 헌인마을 개발사업, 8000억 본PF 조달 '시동'
서울 서초구 헌인마을 도시개발사업이 8000억원 규모의 본 PF금융 조달에 본격 시동을 건다. 지난주 건축허가를 완료한 만큼 오는 9월 브릿지론 만기에 맞춰 본PF로 전환하고 착공 및 분양에 나설 방침이다.
10일 시행업계에 따르면 헌인마을 개발 시행법인(SPC)인 어퍼하우스헌인과 자회사 헌인타운개발은 금융주선사와 함께 이르면 이번주 잠재 대주단을 상대로 사업설명서(IM)을 배포하고 본PF 모집 관련 사전 조사(태핑)에 들어갈 예정이다. 대표 주선사는 미래에셋증권 및 NH투자증권이며, 공동 주선사는 KB증권과 하나증권이다.
헌인마을 도시개발사업은 내곡동 374번지 일대의 부지를 총 11개 블록으로 나눠 공동주택, 단독주택, 상가 및 기타부대시설을 신축 분양하는 프로젝트다. 시행사인 어퍼하우스헌인의 최대주주는 코스닥 상장 건설사 신원종합개발의 우진호 회장이다. 관계사인 신원종합개발은 이 부지의 기반시설공사를 진행했으며, 롯데건설과 공동으로 도급 시공사로 참여하고 있다.
헌인마을사업은 지난 6일 서초구청으로부터 건축허가를 받으면서 인허가를 마무리했다. 이에 앞으로는 주간사와 금융구조를 마련해 본PF 조달에 매진할 계획이다. 9월까지 진행할 본PF 자금 규모는 브릿지론 5950억원 대비 2000억원 많은 8000억원을 예상하고 있다.
분양 수입으로 공사비를 충당하는 분양불 방식이어서 토지비와 초기사업비를 합친 정도 규모로 본PF 조달에 나설 예정이다. 대형 시공사인 롯데건설이 참여한데다 강남의 우수한 입지여서 사업성이 우수하다는 분석 아래 분양불 방식으로 진행한 것으로 알려졌다.
헌인타운개발의 감사보고서에 따르면 지난해 9월에 1년 만기로 체결된 브릿지론은 선순위 2950억원, 후순위 3000억원 등 총 5950억원 규모다.
선순위론에는 신협컨소시엄 1000억원, 미래에셋증권 900억원, NH투자증권 900억원(유동화증권 포함), 동원제일저축은행 100억원, 농심캐피탈 50억원 등이 참여했다. 후순위론에는 KB증권(2500억원)과 미래에셋증권 (500억원)이 투자했다. 롯데건설이 후순위채에 신용 보강했다. 브릿지론 이자율은 기준금리(91물 CD 혹은 A1 CP) + 가산금리(연 1.88% 혹은 2.03%)로 정해졌다.
시행사 측은 본PF 전환이 완료되는 9월에 맞춰 착공과 분양에 들어갈 계획이다. 헌인타운 11개 블록을 최고급 주택단지(가칭 르엘 어퍼하우스)를 포함한 복합 단지로 조성한다는 전략이다.
