①핫개발템 `실버타운·시니어하우스' 총정리

최근 부동산 분양사업의 PF대출이 어려워지면서  주거 분양이 아닌 실버타운이나 시니어케어 하우스로 눈을 돌리는 디벨로퍼가 늘고 있다.  시니어케어시장이 급성장하면서 불황에도 관련 입주 수요가 탄탄하기 때문이다.

그러나 분양사업을 실버타운 및 시니어하우스로 용도를 변경해 개발할 경우 사업 전 체크해야 할 사항이 많다. 주택법이 아닌 노인복지법을 적용받는 등 법적 요건과 운영 요건이 모두 다르기 때문이다. 상업용 부동산 전문 컨설팅기업인 브라이튼부동산중개법인과 함께 요즘 핫 개발템으로 뜨는 실버타운·시니어하우스의 현황과 사례, 투자전략 등을 2회에 걸쳐 살펴봤다.

국내 시니어케어 시장, 2030년 168조원 규모로 성장

시니어케어 시장은 부동산뿐 아니라 의료, 요양, 주거, 여가, 모빌리티 등을 포함하는 산업이다. 시장조사기관인 데이터브릿지에 따르면 글로벌 시니어 시장은 오는 2029년까지 3110조원까지 성장할 것으로 예상된다. 이는 지난해(1600조원) 대비 7년만에 약 2배 이상 성장하는 셈이다.  한국보건산업진흥원 조사 결과 고령화가 심각한 국내 시장의 경우 오는 2030년까지 168조원 규모로 성장할 것으로 예상된다.

이 중 주거관련 시니어케어 비중은 24%, 약 40조 시장이 예상된다.  그간 한국의 실버산업은 요양병원, 요양원 등 사후적 치료 또는 요양 목적의 케어 사업으로 성장했다면, 앞으로는 사전 케어 시장이 보다 확장되고 커질 전망이다. 실제 시니어케어 하우스는 확장일로에 있다.  운영 중인 도심형 실버타운, 시니어 레지던스 등의 수익율이 개선되면서 더 많은 기업들이 시니어 시장에 뛰어들고 있다.

사전적 케어 서비스를 목적으로 롯데호텔이 내년 7월 오픈을 목표로 부산 오시리아에 600세대 규모의 실버타운을 개발하고 있다.  지하 4층 지상 18층 규모이며 입소 대상은 독립된 주거생활에 지장이 없는 시니어다.  한방병원, 종합 메디컬센터 입점은 물론 전문 의료진의 1대1 맞춤 클리닉과 수영장, 사우나, 피트니스, 근린생활시설 등 리조트형태의 서비스를 제공한다.  롯데는 부산 오시리아 외에도 서울 마곡에 프리미엄 시니어 레지던스 ‘VL 르웨스트’를 선보인다.

"액티브 시니어 잡아라" 호텔·보험사가 시니어하우스 주도

호텔 서비스를 갖춘 롯데 외에 최근 신한라이프, KB손해보험 등 보험업계가  앞다퉈 실버타운 개발 부지를 찾고 있다. 선진국의 시니어 주거 모델을 호텔 또는 보험사가 주도한 것처럼 국내도 닮아가고 있는 것이다.

시니어 주거는 일반 주거와 달리 케어가 중요하기 때문에 의료기관과의 연계 및 높은 수준의 주거 서비스 제공을 할 수 있는 사업군이 운영에 유리하기 때문이다. 이는 실버타운·시니어케어 하우스의 최근 고객층으로 떠오른 액티브시니어와도 밀접한 관계가 있다.

사전적 케어를 중요하게 생각하는 액티브시니어들은 신체가 건강하며 여가활동을 누리는 성향이 강하다. 기존 시니어들이 자녀세대에게 부를 증여하기 위해 본인을 위한 케어가 부족했다면 액티브 시니어는  본인을 위해 보다 많은 지출을 하고 노후를 보다 건강하게 누리려는 세대여서 시니어케어 하우스와 잘 맞는다는 평가다.

입지와 운영방식에 따라 다양하게 진화

시니어타운은 크게 입지와 운영방식에 따라 구분된다. 입지에 따라서는 ①도심형 ②도시근교형 ③전원형이 있다.  과거에는 주로 전원형 및 도시근교형이 주를 이루었으나, 최근에는 도심형 시니어 타운이 대세를 이룬다.  나이가 들수록 새로운 환경에 대한 적응력이 떨어지기 때문에 대부분의 생을 도심에서 보낸 시니어에게는 심리적 안정감을 주는 곳에 정주 욕구가 크기 때문이다.

  또한 도심 내 대학병원 등 의료시설을 가까이 두는 것을 선호하는데, 이러한 수요와 맞물려 상품성이 좋은 도심형 시니어타운이 각광받기 시작한 것이다. 의료시설을 비롯한 각종 시설 접근성이 우수하며 버스, 지하철 등 교통수단이 발달돼 있고 가족이나 지인과의 교류도 이어가는 등 종래 생활권을 연장할 수 있기 때문에 만족도가 높다.

​운영방식으로 나누면 ① 분양형 ② 임대형 ③ 종신이용형이 있다.  소유자가 각각 다른 분양형의 경우 지난 2015년 노인복지법 일부 개정안이 시행되며 폐지됐다.  분양형이라 운영이 무의미한데다 분양에만 급급한 건설사가 과대광고를 남발하면서 잡음이 생겨난 탓이다.  

종신이용형은 주거 및 공용시설의 평생 이용권리를 부여하는 방식으로 소유권은 없지만 사망 혹은 퇴거 시 입주기간 동안 사용료를 뺀 금액을 반환 받을 수 있다.  임대형은 더 클래식 500, 서울시니어스 서울·분당·강서타워 등 도심형 시니어타운에 가장 많이 도입되고 있는 운영방식이다.  전세금에 해당하는 입주 보증금을 지불하고 생활비, 관리비 등을 추가로 납부하게 된다. 계약해지가 자유로운 반면, 월 지출 비용의 상승 우려가 있다는 점은 참고해야 할 사항이다.

도심형 시니어타운 개발 활발

삼성노블카운티의 성공적 안착 이후 대형 건설사가 도심형 시니어타운 시장에 잇따라 진출하고 있다. KB골든라이프케어 역시 도심 고령자를 위해 2019년 위례 빌리지를 개점에 이어 2021년 서초 빌리지를 선보였다.

건대 '더 클래식 500'은 대학병원을 갖춘 건국대에서 운영하는 곳이다.  건대입구역에 위치합 초고층 빌딩이자, 380실 모두가 56평형 규모로 부유층을 겨냥한 대표적인 고급 시니어 레지던스다. 조망권, 접근성 뿐만 아니라 코스메틱, 각종 병원, 미용실, 의학센터, 증권사까지 편의시설 면에서도 우수하기로 유명하다.  

롯데건설이 부산 오시리아에 이어 마곡에도 '어반시니어 레지던스 도심형실버타운'을 내세운 'VL 르웨스트'를 분양하고 있다. 지하 6층~지상 15층 총 810세대 규모로 입주는 60세 이상부터 가능하다. 이화의료원과 협약해 의료 서비스와 호텔급 입주민 서비스를 제공할 예정이다. 시니어 맞춤형 특화 설계로 '원룸 원배쓰룸(방 하나당 화장실 하나)의 평면과 미닫이 문, 무단차 계획, 세대 내 순환형 동선 구조' 또한 제공한다고 한다.

일본의 파크웰스테이트는 유명 부동산 기업인 미쓰이부동산에서 개발한 자산이다.  이 곳 역시 '원칙적으로 스스로 일상생활을 할 수 있는 건강한 만 60세 이상'인 사람만 입주를 신청할 수 있다고 한다.

심지어 신청 후 건강 진단을 받는 등 입주 심사 또한 거쳐야 한다. 현재 일본 내에서 도쿄, 오사카, 지바 현 총 3군데에 위치해있으며 입주 비용은 선급금(또는 임대료 상당액), 서비스 이용료, 보증금 세 가지를 일시금으로 내거나 월세 형식으로 내는 방식이다.  

지바 현의 '카모가와' 지점의 입주비용이 최소 3억원에서 최고 6억원에 달하는데도  오픈 전부터 4000건이 넘는 문의가 쏟아졌다고 한다,  이에 내년께 도쿄에 추가로 시니어 레지던스를 오픈할 계획이다.

​"개발시 입지와 서비스 차별화 전략 마련해야"

갈수록 늘어나는 시니어타운 수요에 대응하기 위해선  입지와 서비스 차별화 전략을 짤 필요가 있다.

먼저 입지전략을 살펴보면 도시의 시니어 거주자가 많아짐에 따라 도심 속 시니어타운에 주목해야 한다. 실제로 서울, 경기, 부산 등 수도권이나 도심 지역 내 입지한 시니어타운이 명성을 이어가고 있는 추세다.  입주하고 싶은 시니어타운으로 알려진 더 클래식 500, 삼성노블카운티, 서울시니어스타워 등은  6개월~1년 이상의 대기까지 있다고 한다.  

다만 시니어타운은 자칫 님비시설로 인식돼 반대 의견에 부딪힐 우려가 있어 지역 상생을 함께 고려해야 한다. 지역주민 개방형 프로그램을 도입하거나, 다양한 상가를 갖춘 복합단지 내 위치해 자연스럽게 지역 활성화 시설로 정착시키는 방안을 검토해볼 수 있다.  정원이나 산책로를 함께 마련함으로써  인근 주민까지 함께 만족시키는 자연친화형 테마를 함께 개발하는 것도 중요시되고 있다.

의료·간호서비스 등 프리미엄 서비스도 잘 갖춰야 사업 수익성이 커질 수 있다.   2020년 노인실태조사에 따르면 시니어타운의 유료 서비스 중 의료 관련 서비스를 가장 중요시하고 있는 것으로 나타났다. 때문에 시니어타운 개발 시 가장 기본적으로 응급 콜 등 긴급 상황 대응 시스템을 비롯한 의료·간호 서비스 도입을 면밀히 살펴야 한다.

인근 병원과 연계해 서비스를 제공하는 방식이 최선이지만 그럴 상황이 안된다면 피트니스·건강검진·재활·클리닉 등 특화된 의료서비스를 도입해 맞춤형 의료 서비스를 제공하는 것도 대안이다.

이밖에 맞춤형 영양식단 서비스,  하우스 키핑 및 컨시어지 서비스, 자산관리 서비스 등  특색 있고 고급스러운 서비스를 제공할수록 사회경제적 지위가 높은 시니어들의 입주도가 높아진다.

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