국내외 20여개 운용사 몰린 국민연금 플랫폼펀드 공모...관전포인트는
국민연금의 '국내부동산 코어플랫폼(Core-Platform)펀드' 운용사 선정 콘테스트가 크게 흥행했다. 이름 있는 국내외 부동산 운용사 20여곳이 신청한 것으로 알려졌다. 유동성이 쪼그라든 국내 시장에서 큰손 자금을 유치하면 투자 주도권을 쥘 수 있기 때문이다. 외국계 투자사, 대기업 계열, 부동산 전문 운용사가 모두 뛰어든 상황에서 국민연금이 누구 손을 들어줄지 관심이다.
22일 운용업계에 따르면 국민연금이 지난 20일 코어플랫폼펀드 위탁 운용사 제안서 접수를 마감한 결과 대략 20여곳이 신청한 것으로 전해졌다.
부동산 투자 경험이 풍부한 대부분의 국내 운용사들도 출사표를 던졌다. 삼성SRA KB 미래에셋 현대인베스트먼트 하나대체 대신 등 대기업 계열 운용사가 참전한 것으로 알려졌다. 부동산 전문 운용사에서는 코람코 이지스 마스턴 캡스톤 퍼시픽 LB 등이 제안서를 내민 것으로 업계는 추산했다. 국민연금이 이번에 외국사를 상대로 문호를 연 결과 싱가포르계 케펠 캐피탈랜드 등 외국계 운용사들이 적지 않게 제안서를 낸 것으로 업계는 파악했다.
경쟁 과열된 이유는
국민연금이 이번에 외국계 1개사, 국내사 2개사 등 3개사를 선정한다고 가정할 경우 7대1에서 최고 10대1 이상의 경쟁률을 보일 것으로 예상된다.
이런 바늘구멍 같은 통과 심사를 알고도 운용사들이 대거 시간을 들여 참여를 준비했다는 것은 시중에 부동산 투자 딜이 많은 데 비해 투자금이 부족한 상황을 잘 대변해준다.
업계 관계자는 "예전에는 우량 딜을 갖고 있으면 투자자가 붙었는데 지금은 투자자를 갖고 있는 업체가 딜을 따는 시장"이라고 말했다. 따라서 국민연금의 이번 자금을 유치한 운용사가 앞으로 상당기간 상업용 부동산 투자시장에서 헤게머니를 쥘 것으로 예상된다.
설령 이번에 탈락하더라도 수퍼 갑인 국민연금과의 관계를 일단 맺어놓고 내년을 기약하기 위해 참여했다는 분석도 나온다. 그동안은 소수 대형 운용사만이 국민연금의 한정된 자금을 만졌지만 국민연금이 앞으로 국내시장에 통크게 투자하겠다고 밝힌 만큼 눈도장을 찍는 차원에서 뛰어들었다는 것이다.
국민연금은 2016년부터 매년 3000억~5000억원가량을 출자하다 올해 공모 운용사에는 7500억원으로 늘렸고 내년에는 1조~1조5000억원으로 늘릴 예정이다. 이에 따라 코어플랫폼펀드 규모는 최대 2조2500억원에 달할 전망이다. 이처럼 투자금을 늘리면서 국민연금의 위탁 운용사로 선정되면 중견 운용사도 제2의 이마코(이지스·마스턴·코람코)로 발돋움할 수 있는 티켓을 잡는 기회가 생기는 것이다.
운용사별 수싸움 치열
경쟁이 치열해지면서 국민연금과 기존에 투자 경험이 있거나 국민연금과 네트워크가 있는 운용사가 유리할 것이란 얘기가 업계에서 나온다. 또한 대주주 리스크가 있는 회사는 불리해질 수 있다.
이런 가운데 국민연금이 부동산전문 운용사와 대기업 계열 중 누구를 선택할지도 관심거리다. 부동산전문 운용사는 말 그대로 대표이사부터 운용역까지 전문가 체제 아래에서 장기간 인력 변동 없이 책임감있게 투자를 수행할 수 있다. 이번 코어플랫폼펀드가 투자를 선호하는 데이터센터나 도심형물류 투자에 차별화된 운용사들이 대거 공모에 참여한 것도 전문 운용사들의 자신감이 배경에 깔려있다.
대기업 계열 운용사는 그룹사인 은행·보험사 등으로부터 대규모 자금을 매칭할 수 있고 인재 확보 측면에서 안정적이라는 게 장점이다. 국민연금의 위탁운용액에 더해 선정 운용사들은 1000억원 이상을 민간 시장에서 유치해 매칭해야 한다. 다만 모회사 결정에 따라 대표이사가 교체되고 이에 따라 조직 운용이 흔들릴 수 있는 점은 단점으로 꼽힌다.
내년 3월 운용사 선정해 7500억 배분
앞서 국민연금 기금운용본부는 '2024년 국내 부동산 코어플랫폼펀드' 선정계획을 진난달 29일 공고했다. 국민연금의 위탁운용액은 7500억원이며 펀드별 2500억원 이내에서 3개 운용사를 선정한다. 펀드별 결성액은 3400억~5000억원이다.
코어(Core) 투자전략 실행이 가능한 국내 데이터센터, 도심형물류, 셀프스토리지, 생명과학빌딩 등 뉴이코노미 자산에 30% 이상을, 오피스, 리테일, 호텔 등 일반 상업 부동산 자산에 70% 이하를 각각 투자한다. 주거용 부동산은 취급하지 않는다.
이와 관련, 국민연금 측은 "AI와 빅데이터 성장, 인구구조 변화 등을 포함한 산업·경제의 중장기적 성장 전략을 고려해 뉴이코노미 섹터에 대한 선제적 투자 기회를 확보하고, 기금의 국내 부동산 포트폴리오를 다각화하고자 하기 위한 펀드"라고 설명했다.
투자기구는 리츠, 부동산펀드 둘 다 가능하다. 최소 목표수익률(Net IRR)은 8.3%다. 펀드 만기는 10년 이내(2년 이내 연장 가능)다. 국민연금 출자비율은 펀드별 약정 총액의 50%~75%다. 투자기간은 설립일로부터 3년 이내다. 국민연금은 20일까지 접수한 제안서를 토대로 심사와 현장실사, 선정위원회 개최를 거쳐 내년 3월 3개 운용사를 최종 선정한다는 방침이다.
