고비 넘긴 이지스의 아마존물류센터 펀드, 펀드 이어 대출 만기도 연장

이지스자산운용의  유럽 아마존 물류센터 투자 펀드가 만기를 4년 연장한 데 이어 증액 리파이낸싱을 통한 대출금 3년 연장에도 성공했다. 이로써 캐시 트랩 발동으로 재정 어려움을 겪던 이 부동산 펀드는 고비를 넘기고 보유 부동산 매각에 시간을 벌게 됐다.

25일 이지스운용에 따르면 지난 2019년 설정된 이지스글로벌공모부동산펀드281호는 5년간의 대출 만기를 맞아 리파이낸싱 약정을 체결하고 26일(영국 시간) 대출금을 인출한다.   대출원금은 1억6650만 유로와 6715만 파운드에서 1억7325만유로와 8300만파운드로 증액됐다.  대주도 아레알은행(Aareal Bank)에서 인베스코자산운용으로 변경됐다.  대출기간은 26일부터 2027년 9월까지 3년이며 1년 연장 가능하다.

기존 대출금은 연 0.9~1.98%의 저리 고정금리를 받았으나  앞으로 유로 대출은 유리보(EURIBOR 3개월물)+3.175%의 가산금리를,  파운드대출은 SONIA 3개월물+3.175% 가산금리를 적용한다.

이 펀드는 채무불이행(디폴트)보다는 낮은 단계인 캐시 트랩(Cash Trap, 자금 유보)이 발동된 바 있다.  작년 말 기준 대출금이 LTV 65%를 웃돌아서다. 캐시 트랩이란 건물값이 하락해 대출원금이 LTV기준치를 초과하는 경우 배당재원을 유보하고 대출 상환에 대비하라는 의미다.  이에 운용이익, 운용 중 필요한 비용집행, 계좌 간의 자금이체 제약이 따른다.

앞서 이 펀드는 만기를 맞아 지난 6월 수익자 총회를 열어 펀드 만기도 당초 5년에서 9년으로 4년 연장한 바 있다. 펀드 존속기간이 2028년 7월로 늘었다.

281호펀드는 스페인, 프랑스, 영국  주요도시에 소재한 아마존(Amazon)의 최첨단 물류센터 3건 매입을 통해 운영수익 및 부동산 매각을 통한 자본이득을 추구하는 펀드다.  아마존 임대율 100%로 임대료 미납이 없으나 환헤지 정산금이 많이 나와 최근 펀드 배당을 못하고 있다.  또한 작년 말 정기 감정 평가 결과 유럽 부동산시장 침체로 3개 자산가치가 전년 대비  11~12% 하락했다.  이를 기준가에 반영하면서 최근 1년 수익률은 -40%를 웃돈다.

이지스운용 측은 시장 모니터링을 통해 적절한 매각 시점을 포착해 펀드 만기 연장 기간 내 자산 매각에 나선다는 방침이다.