강남 꼬마빌딩과 이면도로의 탄생(1)

지난 1970년대 강북에 서울 인구가 집중되면서 인프라 시설의 부족과 환경 악화 등 인구 과밀에 의한 문제에 부닥쳤다.  이로 인해 1980년부터 당시 농경지였던 강남이 개발되기 시작됐다.  다만 당시 개발 계획이었던 영동지구촉진방안에 따르면 초기 강남은 주거지(주거 92%, 상업 8%)로 계획돼 필지가 작게 계획됐다.

작은 필지 단위로 공급되면서 법인보다는 개인의 투자가 주를 이뤘다. 문제는 토지를 매입만 할 뿐 투기 목적으로 활용돼 실제 건물 신축은 잘 이뤄지지 않았다는 점이다. 이를 막기 위해 정부는 1989년부터 토지초과이득세를 시행하게 된다. 토지초과이득세란 유휴지, 또는 비업무용 토지에 세금을 부과하는 것으로 일종의 보유세 성격을 가지는 세제다. 토지초과이득세는 1989년부터 1999년까지 시행된 뒤 폐지됐다.

토지초과이득세의 효과로 강남에 많은 오피스빌딩이 신축되기 시작한다. 필지가 작기도 하지만, 개인이 토지를 소유한 비중이 높기 때문에 건축비용에 대한 부담이 큰 문제가 있어 중대형빌딩보다는 소형빌딩 위주로 공급된 것이다.

이면도로의 발생

한편 1980년대에 정부는 서울의 발전상을 보여주며 아시안게임과 올림픽 유치를 벌이고자 했다.  그러나 토지초과이득세로 소형빌딩 위주로만 오피스가 공급되면서  대외에 발전상을 보여주기에는 한계가 있었다. 이에 테헤란로 가로경관 개선이 필요했고, 그 결과 기존의 영동지구 촉진방안(1973년)의 최소 대지면적 기준을 테헤란로 도시설계지침(1984년)에서 강화하게 됐다.

테헤란로 도시설계지침의 최소 대지면적 기준을 보면 테헤란로 변은 최소 600㎡, 교차로 주변에는 최소 1000㎡ 이상이 돼야 개발이 가능했다.  합필(필지를 통합)을 통해서만 개발을 할 수 있어  당시 소규모 필지를 가진 토지소유주들의 많은 합필이 이뤄졌다.  합필 개발 결과 테헤란로와 교차로 주변에는 대형빌딩들이 들어섰다.

다음 그림은 테헤란로 도시설계 구역을 보여준 것으로 해당 구역에는 최소 대지면적 기준이 적용된다. 반면에 이 구역에 해당하지 않는 지역은 최소 대지면적 기준 역시 적용되지 않는데다  앞서 언급한 토지초과이득세의 영향으로 소형 빌딩이 본격 건축되기 시작한다. 이로 인해 테헤란로 인접 토지에는 대형빌딩이 공급되고, 이면 또는 후면 도로에는 소형빌딩이 공급되는 강남만이 가지는 독특한 현상이 나타나게 된다.

이면도로 앞뒤로 구분되는 다른 풍경은 해외에도 없는 우리만의 독특한 특성이다.  비슷한 시기에 개발된 여의도권(YBD)과도 다르다. 여의도의 경우 필지 자체가 크기 때문에 중대형 빌딩 위주로 공급됐다.

소형 오피스빌딩의 특성

오늘날 강남을 중심으로 형성된 소형 오피스빌딩은 앞서 언급한 것과 같이 토지초과이득세 부담을 덜기 인해 개인 토지소유주들이 대출 등을 통해 건축비용을 부담해야 하는 상황이었다. 이로 인해 임차인에게 보증금을 높게 받아 대출에 대한 부담을 줄이고자 하면서 중대형보다 월세 대비 보증금 비중이 높게 나타났다.

또한 임차인에게 보증금을 많이 내도록 유도하기 위해 전월세전환율을 높였다. 전월세전환율이란 보증금을 월세 또는 월세를 보증금으로 전환할 때 사용하는 비율로 전환율이 높을수록 보증금을 월세로 전환할 때 월세가 많아지게 된다. 임차인의 입장에서는 전환율이 높을수록 월세에 대한 부담이 커지기 때문에 보증금을 내고자 하는 것이다.

이처럼 강남 이면도로를 중심으로 한 소형 오피스빌딩의 특성은 과거 소형 오피스 빌딩의 개발 역사와 밀접한 연관성이 있으며 지금도 그 영향력이 지속되고 있다.

소형 오피스빌딩에 대한 특성은 2부에서 더 다루고자 한다.  (이 원고는 2011년 작성한 ‘소형 오피스에 대한 10가지 이해’  를 보완한 것이다.)