디벨로퍼가 본 '매입임대사업' 매력 ③정책 변화와 제언
매입임대주택사업을 진행하면서 가장 큰 변수는 무엇일까요. 무수히 많은 변수가 있겠지만, 가장 영향을 많이 미치는 것은 정부 정책이라고 할 수 있습니다. 특히 금융조달 구조가 정책 변화에 따라 큰 영향을 받습니다.
게다가 매입임대주택 정책은 지속적으로 변화합니다.
올해만 해도 지난달 27일 9번째 개정을 거쳤습니다. 다행히 정부의 적극적인 임대주택 매입 의지에 따라 조금 더 사업자에 우호적인 방향으로 바뀌고 있습니다. 이번 글에서는 토지주택공사(LH) 매입임대주택 정책 변화의 흐름을 살펴본 뒤 앞으로 어떤 변화가 추가돼야 사업자에 더 매력적인 사업방식이 될지 알아보겠습니다.
정부의 매입임대사업 실적발표
이한준 LH 사장은 지난달 21일 기자간담회를 갖고 매입임대주택 성과를 공유했습니다. LH에 접수 신청된 매입임대 물량은 약 17만가구에 달하고, 그 중 7만 가구가 심의를 통과했다고 합니다. 약정을 잘 마무리하면, 올해 LH의 목표였던 5만가구 매입을 무난히 달성할 수 있다고 봤습니다. 지난해 고가매입 논란에 매입 실적이 급감한 것에 비하면 괄목할만한 성과라고 할 수 있습니다.
이런 적극적인 매입약정 배경에는 국토교통부의 건설경기 부양 의지가 깔려 있습니다. 2022년부터 시작된 건설경기 침체는 2023년에 정점에 달했고, 이에 올 들어 정부는 공적 자금을 주거 분야에 투입해 건설경기 부양과 서민주거 안정을 목표로 했습니다. 이에 따라 올해 LH는 굉장히 공격적인 매입을 이어갔고, 주택 디벨로퍼업계도 이에 맞춰 최대한 많은 물량을 검토하고 심의를 올렸습니다.
매입임대 정책의 변화
이 과정에서 LH는 적극적인 매입을 위해 다양한 정책을 업데이트했습니다. 특히 사업자에 가장 중요한 매입대금 지급 정책에서 변화가 큽니다. 서울지역 정책 기준으로 LH는 매입약정이 체결된 후 아래와 같은 순서에 따라 대금을 지급합니다.
1. 토지분 선금 및 매입약정금
-선금: 토지 감정평가금액의 80% (토지신탁방식, 30일 내 약정 체결시)
-매입약정금 : 매매예정금액의 60% (관리형 토지신탁방식, 골조공사 완료 시, 지급시 기지급한 토시선금은 공제)
2. 계약금
-최종 매매금액의 90% (토지신탁방식, 사용 승인 및 소유권보존등기 및 4단계 품질점검 완료 후 매매계약 체결시)
3. 잔금
-최종 매매금액의 100% (소유권 이전등기 및 5단계 품질점검 완료 후)
현재의 정책에 이르기까지 몇 단계 변화가 있었습니다. 이 중 사업자에 가장 핵심적인 조건인 토지 선금 관련 공고 변화 내용을 알아보겠습니다.
<2023년 서울지역 1차 공고>
2023년 서울지역 1차 공고 때는 근저당권 설정방식일때 선금은 토지 평가금액의 50%까지 지급합니다. 용도는 토지소유권 취득을 위한 잔금 처리, 토지등기부 상 기존 근저당설정액 상환에 제한돼 사업주체 입장에서는 선금 활용에 제한이 많았습니다. 토지신탁 방식일 때는 선금 지급이 아예 없었고, 토지 평가금의 60% 한도 내에서 골조공사 완료 혹은 공사의 2단계 품질 점검 완료 시 지급해줬습니다.
<2024년 서울지역 2차 공고>
2024년 2차 공고 시점에, 근저당권 설정 방식일때 선금이 토지평가금의 50%는 그대로였지만 토지신탁 방식일 때 토지평가금의 70% 한도로 증액했고, 선금 지급이 가능한 방식으로 바뀌었습니다. 토지 감정평가금의 70%까지 선금으로 수취할 수 있다는 점은 사업자에 큰 메리트로 작용합니다.
다만 이때까지도 선금 용도는 토지소유권 취득을 위한 잔금 처리에 제한됐습니다. 즉 이미 다른 금융 조달을 통해 토지를 확보한 사업주가 대출을 상환하는 용도로는 사용이 불가능했다는 뜻입니다.
<2024년 서울지역 3차 공고>
현재 적용되는 2024년 3차 공고에서 토지신탁 방식일 경우 토지평가금의 70%가 한도이고 만약 사업자가 심의 통과 후 30일 이내 약정을 체결하면 80%까지 지급이 가능한 조건으로 바뀌었습니다. 사용 용도 또한 ‘초기 사업자금 지원’ 으로 사업자가 설정한 사업구조에 따라 유연하게 적용이 가능해졌습니다. 사업장은 확보했는데 기존에 개발을 검토하던 상품을 진행하지 못해 매입임대주택으로 전환하는 경우에도 브릿지대출을 상환하고 사업을 진행할 수 있는 길이 열린 셈입니다.
매입임대주택 정책 관련 제언
이처럼 LH의 매입정책은 국토교통부의 사업자 의견 수렴 등을 거쳐 지속적으로 발전하고 있습니다. 사업자도 이에 호응하며 다양한 구도의 매입임대 사업을 추진하고 있습니다. 이런 정책적인 변화에 잘 맞춰 대응하며 사업의 안정성과 수익성을 동시에 확보하는 게 매입임대사업의 중요한 포인트입니다. 그렇다면 앞으로 또 어떤 새로운 정책이 주워진다면 사업자가 임대주택 공급에 더 쉽게 참여할 수 있을까요.
<주택도시보증공사(HUG) 신축 매입약정주택 보증상품>
민간 공공주택 공급을 활성화하기 위한 현재 가장 시급한 것은 사업자의 대출이자 부담을 완화해주는 것입니다. 통상 매입임대주택 사업자는 사업비 대부분을 대출로 조달하기 때문에 HUG의 매입 심의를 통과해도 최종 평가금에 따라 약정을 주저하는 경우가 많습니다. 일반적인 시행사업과 달리 사업 수익률 또한 높지 않기에 더더욱 이자비용에 민감해집니다.
이런 관점에서 LH가 HUG와 협력해 기존 매입약정사업 주택 보증상품의 실질 보증범위를 85% 수준까지 올려줄 것을 제안합니다. 현재 매입임대 주택사업 관련 HUG의 실질 보증범위는 서울지역 기준 최종 매입대금의 90%에 다시 90%를 곱한 81%까지 입니다. 총 사업비의 90%를 보증해주되, 총 사업비는 매입약정금액의 90%라고 규정한 다소 혼란스러운 방식입니다.
현실적으로 81%의 사업비 보증범위로는 사업자가 HUG 보증상품을 이용하기 만만치 않습니다. 일반적으로 사업자들은 10% 수준의 자기자본비율로 사업을 하지만, 해당 상품을 이용할 경우 자기자본비율이 총 사업비의 15~20%까지 오르기 때문에 사업자가 결국 민간PF 방식을 선택하는 결과를 초래합니다.
지금보다 4%p정도 높여 실질 보증범위를 85%까지 맞춘다면, 사업자는 10% 내외의 자기자본률을 유지한 상태로 HUG 보증으로 전체 금융구조를 짜고 사업을 진행하는 게 가능합니다. 이 경우 사업자는 저리로 사업비를 조달할 수 있어 사업진행에 탄력이 붙습니다.
LH와 정부는 매입을 약정한 금액에 ‘보증’ 이라는 제도를 통해 이자부담만 완화해주므로 특혜논란 없이 공공주택 공급 활성화을 촉진할 수 있을 것입니다. 간결하게 매입약정금액의 85% 라고 규정한다면 사업자도 이해하기 쉽고, 총 사업비 산정시 HUG의 이중 업무도 효율화할 수 있을 것입니다.
