대신증권 사옥 매입리츠, 프리IPO 2000억 중 절반 대신증권이 투자
대신밸류리츠가 대신증권 사옥 ‘대신343’ 빌딩 매입을 위한 프리IPO를 지난달 말 완료한 가운데 모집액 2024억원 중 절반 이상인 1075억원을 대신증권이 전환사채(CB) 및 펀드 수익자 형태로 투자했다.
6일 리츠업계에 따르면 대신밸류리츠는 지난 3월 25일 프리IPO 성격의 1차 유상증자를 통해 총 2024억원을 모집했다. 자금은 보통주 1484억원, 전환사채 540억원으로 구성됐다. 전환사채는 오는 6월 말 공모 시 보통주로 전환될 예정이다.
보통주 투자자를 보면 대신증권 SPC가 핵심 수익자인 GRE파트너스자산운용 펀드(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)를 통해 583억원을 투자했다. 이 중 대신증권SPC의 투자금은 535억원이다. 이 외에도 케이클라비스사모부동산투자신탁22호가 351억원, 교보AIM코어일반사모부동산투자신탁이 200억원을 투입했으며, 현대해상과 이지스자산운용도 각각 100억원씩 투자에 참여했다. 한국투자증권과 KB증권은 잔액 인수 형태로 각각 30억원, 70억원을 투자했다.
이와 별도로 전환사채 540억원 전액도 대신증권이 인수하면서, 대신증권은 프리IPO 전체 투자금 중 1075억원을 책임졌다. 프리IPO 마무리에 따라 GRE일반사모부동산투자신탁제11호가 대신밸류리츠 최대주주로 올라섰다.
GRE파트너스운용 펀드가 최대주주로 올라서며, 대신밸류리츠는 향후 공모를 통해 추가 자금 확보에 나선다.
대신밸류리츠는 오는 6월 말 965억원의 공모 모집에 나선다. 대신증권 등 주간사단이 잔액 인수 방식으로 참여할 예정이다. 프리IPO(1차 유증)와 공모(2차 유증)를 합쳐 총 2989억원의 자금이 조달된다. 이 자금으로 대신밸류리츠는 자리츠(대신밸류리츠사모제1호) 지분 100%를 인수하고, 자리츠는 서울 중구 삼일대로 343에 위치한 ‘대신343’ 빌딩을 매입하게 된다.
매입가는 감정가 대비 94.6% 수준인 6620억원으로, 평당 4100만원이다. 이는 지난해 NH아문디자산운용에 매각하려 했던 가격과 동일하다. 취득 부대비용 등을 포함한 총 투자금액은 약 7200억원이다. 자금 조달 구조는 보통주 1·2차 유상증자 2898억원(자기자본), 임대보증금 236억원, 선순위 담보대출 4066억원(LTV 62.9%) 등으로 구성된다.
대신금융그룹은 2023년부터 해당 자산 매각을 시도해왔으며, 이지스자산운용과 NH아문디운용을 우선협상대상자로 선정했으나 매각이 무산됐다. NH아문디와의 협상 결렬에 대해 대신증권은 자금조달에 시간이 걸렸기 때문이라고 설명했다. 이후 그룹은 스폰서 리츠 방식을 선택해 건물 유동화를 추진했고, 지난해 하반기부터 리츠 설립을 본격화했다.
대신343 빌딩은 연면적 5만3369㎡(1만6144평), 지하 7층~지상 26층 규모로, 2017년 준공됐다. 현재 대신증권, 대신F&I 등 계열사가 입주해 있으며, 대신증권 계열의 대신프라퍼티가 7년+3년 조건의 마스터리스 계약을 체결해 리츠 운용에 나선다. 이 기간 동안 공실 리스크는 대신프라퍼티가 부담한다. 리츠 자산관리회사(AMC)는 대신자산신탁이다.
