아시아 데이터센터에 주목해야 하는 이유(1)

<펀드업계의 스타 플레이어들이 아시아 데이터센터에 주목하고 있다.    아시아에서는 클라우드 컴퓨팅 확산과 5G 네트워크 개발 및 전자 상거래의 지속적 성장에 힘입어 인터넷 트래픽이 크게 증가했다.   코로나19 대유행은 인터넷 성장을 더욱 부채질했다.

그러나 이러한 성장은 고르지 못했고 유럽과 북미의 개발에 비해 지역별 편차가 크며 덜 성숙했다.  이 말인 즉, 부동산 투자자들이 이 특별한 자산을 잘 학습하고 관리 가능하면 다양한 투자기회를 가질 수 있다는 뜻이다.

홍콩 소재 아태지역 부동산사모펀드사인 거캐피탈파트너스는 이달 초 자사 홈페이지에  사내  IDC(인터넷 데이터센터) 플랫폼의 총괄책임자(헤드)이자  매니징 디렉터인  곡체옹(Kok-Chye Ong 사진)씨의 인터뷰를 실었다.  <딜북뉴스>는 주요 내용을 2회에 걸쳐 게재한다.>

💬아시아 인터넷 데이터 센터를 주목해야 할 이유는 무엇인가?

아시아는 데이터센터 시장의 마지막  선점 가능 지역 중 하나이며, 가장 큰 기회가 있는 지역이다. 아시아의 여러 지역에서 수요가 급증하는 데 비해 공급이 부족해 큰 미스매치가 발생하고 있다.

이 지역은 또한 세분화돼 있다. 싱가포르, 도쿄 등과 같은 많은 사업자가 있는  기성 데이터센터 시장이 있다. 이에 비해  필리핀, 베트남, 태국 및 인도네시아와 같은 신흥 시장이 있다. 신흥 시장은 최근에야 이 분야에 관심을 갖게 됐다.

기성 시장에는 여전히 기회가 있지만, 우리는 또한 이러한 신흥 시장들 중 일부에 초기 투자함으로써 보상 수익이 클 것이라고 믿는다.

거(Gaw)는 게이트웨이펀드를 통해 이 지역에 오랫동안 투자해 왔기 때문에 이 시장에서 데이터센터 시장과 관련된 부동산 투자 경험이 풍부하다.  작년에 중국 데이터 센터 펀드를 위해 13억 달러, 범아시아 데이터 센터 펀드1을 위해 4억 달러를  각각 펀딩했다. 두 펀드의 자본을완전히 투입한 상태여서 범아시아 데이터 센펀드2를 모집하고 있다.

💬데이터센터 분야에서 성공하기 위해 투자자는 무엇을 해야 하나?

전형적인 부동산 사업에서는, 예를 들어 상업용 빌딩의 경우 자본금의 60-70%가 토지와 건물에 투입된다. 그러나 데이터센터 프로젝트의 경우, 토지와 건물이 자본 부담의 20-30%에 불과한 반면, 70% 이상이  건물내 시설 장비와 인프라에 투입된다.

따라서 데이터 센터 산업은 다양한 분야의 교차점에 있다. 부동산,텔레콤, 광섬유 연결에다  환경, 기계 및 전기 공학에 대한 기술과 지식이 필요하다.
기관투자자 또는 펀드매니저가 가장 먼저 해야 할 일은 사이트(장소) 선택에서 임대 및 운영에 이르기까지  모든 요소가 상호 작용하는 방식에 대해 익숙해지는 것이다.
이것이 바로 우리가 거캐피탈에서 한 일이고, 이들 각 분야의 전문가들로 구성된 `미니 전문가팀'을 만든 것이다.

예를 들어 우리 팀에는 브로커, 전직 통신 회사 운영 책임자,  전직 하이퍼스케일 엔드유저 출신, 데이터 센터 설계자와 프로젝트 매니저가 있다. 이 팀은 다양한 시장에서 다양한 운영 파트너와 협력해 성공적인 프로젝트 개발을 보장한다.

이 접근 방식은  데이터센터 프로젝트를 적절한 캐피탈 펀딩과 결합하는 것은 물론  사업 구상부터  준공 운영에 이르기까지 데이터센터 프로덕트에 대해 전천후 이해로  이어진다.

이는  우리의 기관 투자자(LP)에 대한 최적의 결과물을 가져다 줄 수 있다.  데이터센터 자산 클래스는 다소 전문적이고 틈새 시장이기 때문에, 실제적으로 접근하는 방식이 필수적이다.

💬아시아의 데이터센터 시장은 다른지역과 얼마나 다른가? 투자자들이 알아야 할 것은 무엇인가?

미국과 유럽은 `원 사이즈 핏츠 올(one size fits all)', 즉  좀 더  통일된 시장이다. 주나 지역이 다르더라도 각각 동일한 계획 지침과  동일한 법적 프레임과 규제를 적용한다.

반면  "모든 것을 수용하는 단일 규모" 접근법은 아시아에서 통하지 않을 수 있다. 예를 들어, 아시아의 경우 부지 선정부터 허가 및 전력 확보와 관련해 서로 다른 규칙과 필수 사항이 있기 때문에 프로젝트의 처음 2년은 매우 지역적인 지식을 필요로 한다.  그래서 우리는 현지에서 협력하거나 운영할 현지 파트너를 찾고 있다.

앞서 언급했듯이, 아시아의 몇몇 데이터시장은 좀 더 성숙해졌고, 다른 국가 시장들은 이제 태동기에 있다. 따라서 시장 상황에 따라 다른 접근이 필요하다. 일부 시장, 특히 신흥시장에서는  전국급 규모의 사업을 하고 싶을 수 있지만,  일부 다른 시장에서는 보다 섬세하고 조정된 접근 방식을 취해야 한다.

💬현지 파트너한테서 찾고 있는 것과 잠재적 파트너에게 제공하는 것은 무엇인가?

비록 아시아 시장은 지역별로 다르지만 부지를 찾을 때, 우리는 통일된 요구 조건이 있다. 예를 들어, 광섬유에 대한 접근성과 전력에 대한 접근성이다.

이를 찾을 때 싱가포르의 프로세스는 상당히 투명하지만 인도네시아, 필리핀 또는 베트남에서는 그렇지 않다. 따라서 현지 파트너와 함께 작업하면 특히  과거 데이터센터 개발 및 운영경험이 있는 파트너라면 이런 리스크를 어느 정도 제거할 수 있다고 생각한다.

과거에 해당 국가에서 데이터 센터를 개발한 실적과 경험이 있거나 자체 토지 또는 거래 파이프라인을 보유한 파트너를 찾는다.  우리는 투자금을 조달하고 다른 지역의 다른 데이터 센터 운영자와도 연결할 수 있으며,  해외 비즈니스를 파트너 시장에 진출시켜 비즈니스를 성장시킬 수 있도록 지원한다. 동시에, 그들은 거그룹의 데이터 센터 플랫폼 내에서 계열 운영업체로서 하나의 독립된 정체성을 유지할 수 있을 것이다.