930억달러 굴리는 부동산회사 하인즈, 개인 대상 자산관리(WM)시장 진출한 이유

930억달러의 자산을 관리하는 글로벌 부동산 투자·개발기업인 하인즈(Hines)가 개인 부유층을 상대로 한 자산관리(WM)솔루션인 하인즈 프라이빗웰스솔루션(하인즈PWS)을 지난달 출시했다.  

주식과 채권 투자의 전통적인 60대 40비중에서 벗어나 대체투자에 포트폴리오의 최대 30%를 할당하려는 개인 투자자가 증가함에 따라 하인즈는 글로벌 부동산에 쉽게 진입하고 향후 10년간 개인자산 분야에서 예상되는 85조달러의 성장을 활용할 수 있는 방법을 제공할 수 있기를 기대한다.

회사는 글로벌 자산관리 전략을 이끌기 위해 칼라일의 프라이빗웰스 대표였던 '폴 페라로'를 영입했으며, 이미 작년 말 기준 107억달러의 자금을 모금했다.

하인즈의 자산관리 플랫폼은 사모 부동산펀드, 사모투자(PE), 사모채권, 개발 프로젝트 등 다양한 부동산 투자 솔루션을 제공한다. 플랫폼은 또한 투자자가 개인 부동산을 관리할 때 필요한 솔루션도 내놓았다.

하인즈의 글로벌 최고투자책임자(CIO)인 데이비드 스타인바흐(David Steinbach)는 최근 '포춘'지와 인터뷰에서 "플랫폼(솔루션) 목표는 투자자들이 새로운 부동산사이클 초기를 활용하고 특정 위험 대비 수익 목표를 달성하며 포트폴리오 변동성을 줄이는 데 도움을 주는 것"이라고 설명했다.

스타인바흐는 "이번에 겪는 부동산 조정기는 연준이 금리를 인상하기 시작한 2년 전부터 시작됐고 2년이 지났으니 이제 거의 끝났다는 뜻"이라며 "수년간의 부동산 경기 회복기가 가시화되고 있다"고 강조했다.  

하인즈 연구팀에 따르면  부동산산업이 15~17년에 걸친 '긴 주기'로 움직이는 경향이 있다. 이런 긴 사이클 중 하나가 끝나면 일반적으로 평균 26개월 동안 지속되는 침체기가 따른다.  하인즈 연구원들은 현재 이러한 침체기가 끝나가고 있어 부동산 투자자에 자본가치 상승 등 장기적인 기회를 제공할 것이라고 주장한다.

스타인바흐는 포춘과의 인터뷰에서 "월가의 많은 전문가와 마찬가지로 주식과 같은 금융 자산보다는 부동산과 같은 실물자산 소유자에게 혜택을 줄  투자상품 '정권 교체'의 한가운데 있다고 믿는다"고 말했다.  

그는 이어 "코로나 이전 수년간 제로 금리와 낮은 인플레가 지속되다가 이제 우리는 높은 인플레와 고금리 시대에 접어들었고, 이는 지속될 것이"이라며 "그래서 이런 시기에서는 실물을 소유하고 싶어진다"고 말했다.

그는  "결국 투자자들이 지금까지 돈을 배분해 온 분할의 일부를 바꾸게 될 것"이라며 "지금까지는 60(주식)대 40(채권)의 분할이었지만, 이제는 40(주식), 30(채권), 30(사모 대체자산)의  시기로 이동하고 있다"고 덧붙였다.

골드만삭스는 지난 2022년 분석에서 "인플레 기간 부동산은 역사적으로 강력한 헤지 역할을 해왔다"며, "임대료가 다시 상승하는 경향이 있어 부동산투자자의 수입이 증가하는데다 건설비용 상승으로 기존 보유 자산의 가치도 상승하기 때문"이라고 지적했다.

그러나 이자율 상승은 대출이 많은 부동산 투자자에 큰 부담이 될 수 있다. 따라서 스타인바흐는 현재 진행 중인 '투자상품 교체기'의 혜택을 누리기 위해선 전 세계에 분산된 양질의 부동산을 보유하고, 레버리지(대출) 사용을 최대한 줄이며, 인공지능(AI)이 주도하는 데이터센터와 같은 곳에서 새로운 기회를 찾는 것이 중요하다"고 강조했다. 하인즈가 출시한 프라이빗웰스솔루션이 바로 그런 서비스를 제공할 것이라고 그는 설명한다.

그럼에도 스타인바흐는 제로 금리에 가까운 부동산업계 호시절은 이제 분명히 끝났다고 인정하며, "활강 스키에서 크로스컨트리 스키로 넘어가는 것과 같다"고 주장했다. 즉, 투자자들은 올바른 기회를 찾기 위해 더 노력해야 하며 신중하게 선택해야 한다는 뜻이다.

더 높은 수익률, 더 낮은 변동성

하인즈는 역사적으로 부동산을 포트폴리오에 추가하면 수익률이 향상되고 변동성이 감소한다는 점을 강조, 새로운 개인자산 플랫폼에 부유층을 끌어들이기를 희망한다.

실제로 하인즈는 주식과 채권으로 구성된 기존의 60대 40 포트폴리오에 글로벌 부동산을 15% 추가한 결과 2000년 이후 해당 포트폴리오의 연평균 총 수익률이 6.12%에서 6.4%로 증가했고 변동성은 11.3%에서 9.9%로 감소했다는 사실을 발견했다.

하인즈는 투자자들이 부동산의 변동성 축소 및 수익 창출 능력을 활용할 수 있도록 다양한 위험 허용 수준을 가진 여러 전략을 제공할 계획이다. 더 많은 위험을 감수하고 수익을 추구하는 '기회주의적(오퍼튜니스틱)' 투자 방식부터 적절한 가격 상승을 통한 안정적인 수익을 얻는 핵심(코어) 전략에 이르기까지 회사는 플랫폼을 통해 개별 투자자의 다양한 요구를 충족시키고자 한다.

스타인바흐는 현재 부동산업계가 직면한 "원석에서 다이아몬드를 캐내는 작업"을 위해 전 세계 30개국 현지 지사의 경험을 활용하고 있다고 말했다.  그는 많은 부동산 부문에서 극적인 침체를 겪은 후에도 개보수가 필요없는 합리적인 가격의 자산도 다수 존재한다고 언급했다. 그리고 미국이 여전히 주택 부족에 직면해 있는 상황에서 하인즈의 신규 부동산 개발은 성공적인 전략이 될 수 있다고 스타인바흐는 주장했다.