역레버리지시장에서 운용사의 오피스 매입 전략 2가지

타워8 전경(사진:네이버 지도 캡처)'보통주 확대와 리캡(Recap, 리캐피탈리제이션, 자본구조 변경)전략.'   역마진(역레버리지) 환경 아래 자산운용업계가 오피스빌딩을 매입한 이후 취할 수 있는 2가지 파이낸싱으로 꼽힌다.   당장은  우선주에 비해  배당이 적은 보통주를 늘리는 식으로 최대한 에쿼티를 확보한 뒤  향후 금리 인하시 리캡을 통해 대출을 늘리는 전략이다. 29일 오피스업계에 따르면 부동산 매입 비용 대비 수익률을 나타내는 캡레이트(Cap rate)가 대출 금리를 밑돌면서 오피스시장은 역레버리지 상황을 이어가고 있다.  젠스타메이트의 조사 결과 2분기 중 오피스 선순위 담보대출금리(올인 기준)는 5~6%대를 나타내고 있다.  반면 최근 거래되는 오피스의 캡레이트는 4%초,중반을 보인다. 이형구 젠스타메이트 리서치본부장은 "저금리시대에는 대출금리가 캡레이트보다 낮았기 때문에 대출이자보다 높은 운영수익(NOI)를 낼 수 있었다"면서 "그러나 지금은 대출금리가 캡레