한국 vs 미국 부동산PF, 왜 이렇게 다를까①고레버리지PF 구조 현실과 해외 사례

게티이미지뱅크한국 부동산 PF의 정의와 주요 특징 한국 금융시장에서 '부동산 PF'는 주로 아파트, 상가 등 비생산 부동산 개발사업에 대한 금융을 의미합니다. 사업 착공 이후 본PF 대출은 물론, 토지 매입과 인허가 단계의 자금조달까지 포괄하는 구조입니다. 개발업체(시행사)는 전체 사업비 중 5~10%만 자기자본으로 투입하고, 나머지는 금융기관의 브릿지론 등으로 조달합니다. 이 브릿지론은 본PF 대출로 상환하는 조건부 대출로, 토지 매입비를 일시 차입해 이후 본PF로 갚는 구조입니다. 이 같은 고레버리지 구조는 시행사의 출자 비율이 매우 낮고, 나머지를 부채로 충당하는 사례를 낳았습니다. 특히 아파트 분양사업에서는 시행사의 지분 투입이 극소수에 불과해 리스크가 큽니다. 또한 PF 대출은 시공사의 지급보증이나 책임준공 확약에 의존하며, 이로 인해 시공사가 시행사의 의무까지 떠맡는 구조가 형성됩니다. 이는 프로젝트파이낸싱(PF)이라기보다는 기업금융 성격에 가까운 구조로, 국제 기준